Орон сууцны үнийг уургалах арга үгүй гэж үү?

Орон сууцны үнийг уургалах арга үгүй гэж үү?
“Уулын буга” шиг орон сууцны үнийг уургалах арга үгүй гэж үү?
 
1.      Гарчгийн учир
 
Орон сууцны үнийг уулын бугатай яагаад зүйрлэв гэж гайхах нэгэн байж болох учраас бяцхан тайлбарыг хийхээр шийдлээ. Эртний домогт уургалж болдоггүй онгон дагшин амьтан гэж уулын зэрлэг бугыг хэлдэг.  Орон сууц бол цалин багатай, суурь хөрөнгөгүй жирийн иргэд, мань мэт дээ  бол уулын буга болчихоод байгаа юм.  Гэтэл уулын буга болсон орон сууцыг барьсан барилгынхан борлуулах гэж үйлээ үзэж байдаг.
 
Хоёрхон жилийн өмнө ашиглалтанд орсон шинэ орон сууцны үнэ м/кв нь нэг сая дөнгөж давж байсан бол  өнөөдөр 2 сая даваад “даналзаж” байна.  Үүнд юу нөлөөлөв гэдгийг судлаж үзэхэд ийм байна.
Эдийн засагчид орон сууцыг хүний хөгжил болоод улс орны эдийн засгийн хөдөлгүүрийн нэг хэмээн дүгнэсэн нь бий. Түүнчлэн эдийн засгийн санхүүгийн болон бодит хэсгүүдийг холбож өгдөг өндөр ач холбогдол бүхий салбар хэмээдэг.
 
2.Орон сууцны бодит үнэ
Тэгвэл орон сууцны үнийг буулгах эсвэл тогтвортой байлгахын тулд юуг анхаарвал зохилтой бол. Энэ талаас манайд хэр ор үндэслэлтэй судалгаа байдаг бол гэх зэрэг олон асуулт тулгарах нь лавтай. Манайд энэ талын судалгаа маш ховор байдаг аж. Ихэнх хүмүүс орон сууцны үнэ өсөхөд барилгын материалын үнэ ханш, валютын ханш, ажиллах хүчний хөлс зэргээр нэрлэх боловч энэ нь бодит байдалд үнэхээр орон сууцны үнэд нөлөөлж байна уу үгүй юу гэдгийг судлаад баталчихсан зүйл байхгүй юм. Дэлхий дахинд орон сууцны үнийн өсөлтийг бидний дүгнэж байгаагаас өөр байдлаар судлаж үздэг байна. Энэ жишгийн дагуу судласан нэгэн сонирхолтой судалгаатай тааралдаад  баярласнаа нуух юун. 
 
Барилгын материалын 90 шахам хувийг гадаадаас зөөж байгааг нь орон сууцны үнэ өсөхөд нөлөөлдөг болов уу? Үнэхээр ч манайд цемент, арматур, тоосго, зарим нэг хуурай хольц, цөөн төрлийн дулаалгын материал гээд үндэсний үйлдвэрлэгчдийн хийж байгаа барилгын материалын нэр төрөл дуусчихаж байгаа юм. Тэгвэл барилга гэдэг 500 гаруй нэр төрлийн бүтээгдэхүүн ашиглаж байж, хүн ажиллаж, амьдрах орчин болдог тухай мэргэжлийн хүмүүс ярьж байна. Барилга барих 500 гаруй нэр төрлийн бараа материалаас ядаж 50-ийг нь дотооддоо үйлдвэрлэж чадахгүйн дээр чадаж байгаа нэр төрлүүд нь дотоодын хэрэгцээг бүрэн хангахгүй байгаа нь барилгын үнэ өсөх үндсэн хүчин зүйл болж болох юм. Гэхдээ хүн гэдэг амьтны араншингаас шалтгаалан орон сууцны үнэ бас өсч уруудах нь бий. Өөрөөр хэлбэл дээр дурдсан бодит байдлаас гадна огт өөр нөхцөл байдлаас шалтгаалан орон сууцны үнэ өсдөг байна. Нийт импортын хэмжээ өсөх нь орон сууцны үнэд багагүй нөлөө үзүүлдэг.
Үүнийг МБДС-ийн оюутан С.Цэрэнчимэд, Б.Дашзэвэг  нарын хийсэн судалгаанаас харвал орон сууцны үнэ нь
§  Ажилчдын цалин
§  Татварын дарамт
§  Улаанбаатар хотын өрхийн тоо
§  Реклам сурталчилгаа явуулдаг эсэх
§  Ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой эсэх
§  Байршил
Зэргээс шалтгаалан өсдөг болох нь батлагджээ.
Манайд орон сууцны үнэ өндөр байгаа мэт сонсогдовч дэлхийн бусад орнуудтай харьцуулахад орон сууцны үнэ алсад хөөрсөн тийм өндөр үнэ биш аж. Эдийн засгийн хамтын ажиллагаа, хөгжлийн байгууллагаас  хөгжиж буй орнуудыг хамруулсан  орон сууцны үнийн  судалгаа явуулжээ. Судлаачид орон сууц, хаусны үнийг хүмүүсийн дундаж цалинтай харьцуулсан индексийг гаргасан байна. Судалгаагаар Их Британид үл хөдлөх хөрөнгө эдийн засгийн ямар ч хүнд нөхцөлд хэвийн байсаар иржээ. Английн бизнесмэнүүд орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг “Алтан зах зээл”  гэж нэрлэдэг нь ч үүнтэй холбоотой байж мэднэ. Харин Шинэ Зеланд, Австрали, Канадад орон сууц хамгийн өндөр байгаа тухай бичжээ. 
    Франц, Норвегид орон сууцны үнэ өссөн хэвээр байхад Ирланд, Португаль, Германд эсрэгээрээ хямдарсаар байна. Мөн Японы орон сууцны үнэ сүүлийн 25 жилд байгаагүйгээр хямдарч жагсаалтыг тэргүүлжээ. Манайд ч зарим эдийн засагчид орон сууцны үнэ одоо л бодит байдалд ирлээ гэж дүгнэсэн нь бий. Ингээд орон сууцны үнэд нөлөөлж байгаа хэмээн тоочсон зүйлсийг тус бүрд нь задлан  тайлбарласныг хүргэхээр шийдлээ. 
 
4. Ажилчдын цалин
 
  
Бүтээн байгуулалт идэвхтэй өрнөж буй үед барилга дээр ажиллах хүн олно гэдэг хэцүү ажлын нэг болжээ. Мэдээж үүнийг дагаад ажиллах хүчний цалин өссөн. Энэ нь орон сууцны үнэ өсөхөд тодорхой хэмжээгээр нөлөөлнө. Нөлөөлөхдөө багагүй жин дарж нөлөөлдөг тухай барилгын компанийн эздүүд ярьж байна. Харин хэн нь их цалин авч байна гэдэг тусдаа асуудал юм. Мэдээж мэргэжилгүй Монгол ажилчны үнэлэмж хамгийн бага. Яагаад гэдэг асуултанд ихэнхдээ цаг хугацаа хожих үүднээс Хятад, Солонгосуудад арай их цалин өгөөд ажиллуулсан нь ямар ч тохиолдолд ашигтай байдаг аж. Аав, ээж, ах дүү, эхнэр, хүүхэд өвдсөн, ажил явдал гарсан, найр наадам тохиосон, хуримын урилга заллагатай гэх мэтээр үнэн, худал шалтаг, шалтгаан тоочихгүй, архи ууж ажлын цаг алдахгүй, осол аваараас сэргийлэх чадвартай, дуулгавартай ер нь манайд ажиллаж байгаа гадныханд давуу тал олон гэнэ. Харин манай хэд өөрсдийнхөө үнэлэмжийг өөрсдөө унагаадаг сурагтай. Мэдээж энэ нь хувь хүнтэй холбоотой нь үнэн ч үүнийг зохицуулах төрийн бодлого байх хэрэгтэй санагддаг юм. Яаж гэдгийг бодлого боловсруулдаг мэргэн түшмэд мэдэх буй заа. Яг үнэндээ манайд ажилгүйдэл багагүй бий. Үндэсний статистикийн хорооноос гаргасан судалгаар ажилгүйдлын түвшин 2014 оны гуравдугаар улиралд 6,4 хувь болж буурсан үзүүлэлттэй гарсан гэжээ. Гэвч  Хөдөлмөрийн яамнаас гаргасан судалгаагаар бүртгэлтэй ажилгүй иргэдийн тоо улсын хэмжээнд 2014 оны 10-р сарын байдлаар 34194 байгаа аж.
Манай улсын хөдөлмөрийн насны хүн ам цөөн учир нийт хөдөлмөрлөх насны хүн амтай харьцуулахад энэ нь их тоо байж болох ч ажиллах хүчний дутмаг байдал одоо ч цаашдаа ч тохиолдох үзэгдэл аж.  Түүнчлэн идэвхтэй ажиллах хүчний багагүй хувь нь гадаадад ажиллаж буйгаас харахад зөвхөн барилгын салбарт ч бус зам тээвэр, уул уурхайн салбарт ажиллах хүчин дутмаг, үүнээс шалтгаалан хөдөлмөрийн үнэлэмж өсөх нь дамжиггүй юм. Харин энэ өсөлт Монгол хүнд илүү үр дүнтэй байхыг л бодолцох нь чухал биз ээ. Монгол орон иргэдээ ажиллах хүч болгон гадаадруу илгээсэн, эргүүлээд гадаадаас авсан,  нэмэгдэж, хасагдсан ийм л байдалтай байгаа юм. Товчхондоо бол ажиллах хүчний цалин хөлс өссөнөөс “өнөөх гайхал” орон сууцны үнэ өссөн гэх гээд байгаа хэрэг шүү дээ. Ер нь орон сууцыг барьж ашиглалтанд оруулах хүртэлх нийт зардлын 30 хувь нь барилгын ажилтан, албан хаагчдын цалинд зарцуулагддаг гэсэн тооцоо байдаг байна. Мөн дээр дурдсан залуу судлаачид барилгын салбарт ажилагсдын дундаж цалин ойролцоогоор нэг мянган төгрөгөөр нэмэгдвэл орон сууцны м/кв-ийн дундаж үнэ ойролцоогоор 1,91 доллараар нэмэгддэг хэмээн дүгнэжээ. Тэгсэн хэр нь орон сууцны үнэ өсөх нь барилгын салбарт ажиллагсдын цалин өсөх шалтгаан болдоггүй аж.  Магадгүй орон сууцны үнэд цаашид жин дарах нөлөө үзүүлэх хүчин зүйлийн нэг нь нэг м/кв-д зарцуулах хөдөлмөр зарцуулалтын хэмжээ ч байж мэднэ.
 
3.Татварын дарамт
 
Татварын дарамт гэдгийг татвар төлдөг хүн бүр мэдэх биз ээ. Тэр тусмаа баялаг бүтээгчид бүүр ч сайн мэднэ. Манай улсын аж ахуй нэгж байгууллагуудад татварын дарамт буюу татварын орлогыг дотоодын нийт бүтээгдэхүүнтэй харьцуулсан харьцаа орон сууцны үнэд багагүй нөлөө үзүүлдэг байна. Энэхүү нийтлэлийг бичих үндсэн шалтгаан болсон залуу судлаачдын судалгаанаас харахад татварын дарамт ойролцоогоор нэг хувиар нэмэгдэхэд орон сууцны үнэ ойролцоогоор 5,7 хувиар өсдөг байна. Мөн нэг хүнд ноогдох дотоодын нийт бүтээгдэхүүн мянган төгрөгөөр нэмэгдэх нь орон сууцны үнийг ойролцоогоор 0,48 хувиар нэмэгдүүлдэг гэнэ. 
Түүнчлэн манай улсын аж ахуйн нэгжүүдэд татварынг дарамт их байдгаас ашгаа олохын тулд компаниуд үнээ нэмдэг байдал барилгын салбарт ажиглагдаж байна хэмээн дүгнэжээ.
Учир нь тэд Улаанбаатар хотод шинээр баригдаж байгаа орон сууцны зургаан барилгын ашиглалтанд орох хүртэлх ажлын зардлыг тооцож үзэхэд зарагдаж байгаа үнээс даруй 2,1 дахин бага байжээ. Өөрөөр хэлбэл барилга баригдсан зардал нэг сая орчим төгрөг гэвэл зарах үнэ дунджаар хоёр сая нэг зуу мянга байгаа нь албаар өндөр тогтоосон хэрэг бус бусад элдэв төрлийн татварын дарамт, авилгал өгөх, газрын үнэ зэргээс болдог хэмээн таамагласан байсан. Үнэн ч байж мэднэ.
 
2.      Ипотекийн зээл
 
Тодорхой хэмжээний урьдчилгаа төлбөр төлж, үлдэгдэл төлбөрийг нь урт хугацаанд төлөх нөхцөл бүхий ипотекийн зээл гарснаар олон иргэд орон сууцтай болсон нь үнэн боловч энэ нь эргээд орон сууцны үнэ өсөх үндсэн суурь нөхцлийн нэг болжээ. Өөрөөр хэлбэл энэ нь эрэлтийг бий болгож, орон сууцны үнийг нэмэгдүүлжээ. Харин залуу судлаачдын судалгаагаар ипотекийн зээлд хамрагдах боломж бүхий орон сууцны үнэ ямар нэг зээлд хамрагдах боломжгүй орон сууцны үнээс өндөр байгааг тогтоожээ.
Орон сууцны өртөгт тодорхой хэмжээний нөлөөлөл үзүүлж байгаа хүчин зүйлийн нэг бол банкны хүү юм. 
 
Өөрийн халааснаас мөнгөө гаргаад барилга барьчихдаг томоохон компани Монголд ховор байна. Бүгд л ямар нэг хэмжээгээр  банкнаас зээл авдаг. Арилжааны банкууд ломбард шиг ажиллаж, аж ахуй нэгжүүдэд жилийн 20 гаруй хувийн хүүтэй зээл санал болгож байна гэсэн яриа зүгээр хий хоосон оргүй үг биш юм. Тухайн барилгын компанийн зээлийн түүхийг харгалзан банкууд зээлийн хүүгээ багасгадаг ч сард дунджаар 1,8 орчим хувийн хүүтэйгээр барилгын зээл авч байгаа нь хэнд ч нууц биш билээ. Харин анх удаа барилга барихаар банкнаас зээл авахаар шийдсэн бол сарын 2,2 хувийн хүүтэй зээлийг авдаг байна. Барилгын компаниудын арилжааны банкуудад төлж буй жилийн 24 хувийн хүү иргэн таны худалдан авах орон сууцны үнэнд шингэж байгаагаас орон сууцны үнэ өсөөд байгаа хэрэг.
 
5.      Байршил бас нэр хүнд, талбайн хэмжээ бусад зүйлс
 
 Энд хамгийн сонирхолтой гэмээр хэлж болохоор зүйлс орон сууцны үнэд нөлөөлдөг болохыг тодорхойлжээ. Энэ нь тухайн барилгын компанийн нэр хүндээс хамаарч барилгын үнэ өсдөг гэсэн гаргалаа юм. Өөрөөр хэлбэл иргэн О-гийн барьсан барилга манай нэр хүндтэй барилга угсралтын барьсан барилга яг адил материалаар барьсан, яг адилхан орчинд байгаа хэдий ч нэр хүндээсээ шалтгаалан үнэ нь огт өөр байх тохиолдол их байдаг байна. Бизнесийн нэр хүнд гэж ийм ажээ.
Орон сууцны хорооллын байршил хэзээд чухал байсаар ирсэн. Энэ нь манай нийслэл хотын хувьд ч чухал байгаа юм. Тухайлбал агаарын бохирдол харьцангуй бага хэмээх Хан-Уул дүүргийн “Оргил” рашаан сувилал орчим баригдсан орон сууцны м/кв-ийн үнэ 3 сая орчим төгрөгийн үнэтэй байхад агаарын бохирдол ихтэй буюу гэр хорооллын утаа, үйлдвэрийн хорт бодис болон бохир ус цэвэрлэх байгууламжийн ойролцоо баригдсан орон сууцны үнэ дунджаар 5,73 хувиар хямд байгааг тогтоожээ.
Түүнчлэн орон сууцны үнэд талбайн хэмжээгээр нөлөөлдөг болох нь судалгаанаас харагдана. Өөрөөр хэлбэл талбайн хэмжээ их байх тусам орон сууцны өндөр байна гэсэн үг юм. Учир нь том зай талбайд амьдрах хүсэлтэй хүмүүс ихэнхдээ хөрөнгөтэй хүмүүс байх бөгөөд үүнийг дагаад тэдэнд зориулж том талбай бэлдэхдээ гаднах орчин нөхцөл, бусад хүчин зүйлс ч мөн чанаржиж ирдэг байна. Мөн орон сууцны талбай том байх нь орон сууцны зардал өндөр байхад хүргэдэг тул түүнийг м/кв-ийн үнэд шингээдэг талтай.
Манайд бэл бэнчинтэй хэсэг бүлэг хүмүүс орон сууцыг олноор худалдан авч эрэлт дээр тоглолт хийж, буцааж үнэтэй худалдах эсвэл түрээслүүлдэг. Үүнд сүүлийн жилүүдэд гадаадын иргэд, компаниуд олноор оролцох болсон. Энэхүү байдал нь хэдийгээр худалдагдаж байгаа нийт орон сууцны 3-6 хувь байгаа гэсэн ч орон сууцаар мөнгө хүүлэх дээрх байдал нь орон сууцны үнэ нэмэгдэж өсөхөд дохио өгөн, сургаар болон шууд байдлаар нөлөөлсөөр ирэв.
 Мэдээж энэ нь нийт хүн амын маш цөөн хувийг эзлэж байгаа ч тодорхой нөлөөллийг үзүүлсээр байгаа цаашид ч үзүүлэх магадлалтай юм.
 
6.Дүгнэхийн учир
 
Энэхүү нийтлэл нь олсон, мэдсэн, сонссон, санаснаа хэлж буй сэтгүүлчийн үг учир уншигчид та бүхэн авах, гээхийн ухаанаар анхаарч, үзэл бодлоо илэрхийлнэ биз ээ.
 Газар, дэд бүтцийг нь шийдээд өгөхөд орон сууцны үнэ буурч болдгийн ганцхан жишээ “Буянт-Ухаа” хороолол юм. Өөрөөр хэлбэл төр өөрийн мэдлийн газрын үнийг чөлөөлж, дэд бүтцийг нь шийдээд, барилгын материалын үйлдвэрүүдэд  санхүүгийн дэмжлэг үзүүлээд өгвөл өртөг тодорхой хэмжээгээр буурах нь лавтай. Барилгын салбар эрхэлсэн яам, Нийслэл хотын удирдлага болон бусад төрийн байгууллагууд тодорхой ажлууд хийж байгаа хэмээдэг ч цаашдаа ажил болж хэрэгжих илүү дорвитой арга хэмжээ авах шаардлагатай санагдана. Нийслэл хотын тухайд газрын асуудлыг дэд бүтэцтэй нь холбож ойлгох ёстой. Манай улс нэг хүнд ногдох газар нутгаараа дэлхийд дээгүүрт ордог хэр нь нэг дор хэт төвлөрөн бөөгнөрөөд байдаг нь  газрын биш дэд бүтцийн хомсдол бий болчихоод байгааг харуулж байгаа юм. Заавал одоогийнх шиг төвлөрсөн дулааны том шугам татаж, хөрөнгө, хүч зарах хэрэг байгаа эсэх дээр ч анхаарах хэрэгтэй биз. Цаана чинь дэлхий улс орнууд хийн хоолой ашиглах  энэ тэр гээд өөр шийдлийг сонгож дулаан хангамжаа шийдэж байна. Тийм учраас өөр гарцыг олж харахаар эрэлхийлэх нь зүйтэй гэж бодно.
 Улсаас тодорхой хөрөнгө гаргаж дунд болон дундаас доош давхаргынхныг өртөг багатай орон сууцаар хангасан Азийн ихэнх оронд хэрэгжүүлсэн туршлагыг нэвтрүүлэх талаар Нийслэл Хотын Захиргаанаас саяхнаас ярьж эхлэж байна. Яригдсан ажил бодит болдоггүй, хэрэгжихгүй цаасан дээр үлдсэн жишээ манайд олон бий. Ойрын хугацаанд зөв зохицуулалтаар зорилтод бүлгийнхэн орон сууцтай болно гэж найдах л үлдэх шив. Ер нь бид найдсаар, найдвар нь хөсөр орхигдсоор өнөөг хүрсэн. Тэгсэн хэр нь дахиад л найдах юм.  Мэдээж үүнийг хийж чадвал  эрэлт их байгаа дунд давхаргынхан орон байртай болохоос гадна хотын утаа багасах, хүн ам эрүүл аж төрөх нөхцөл бүрдэнэ.
  Мөн барилгажилт, төлөвлөлт хийхэд газар чөлөөлөх гэдэг бол барилга барихаас “том” асуудал болсоор удаж байна.  Түүнчлэн улсын өмчийн, хамгаалалтанд байх ёстой онцгой обект цахилгаан, дулааны шугмаа чөлөөлж авч чадахгүй хашаа, байшин бариулсныг алийг тэр гэхэв.  Үүнийг шийдэх хууль эрх зүйн орчинг боловсронгуй болгох шаардлага төрийн байгууллагын зайшгүй хийх ёстой ажил юм.
  Эцэст нь Засгийн газар орон сууцжуулах хөтөлбөрийг илүү үр дүнд хүргэхийн тулд урьдчилгаа төлбөрийн босгыг намсгах, орон сууцны зээлийн эргэн төлөлтийг батлан даах зохицуулалтыг хийхээс гадна дээр дурдсан хүчин зүйлээс шалтгаалан орон сууцны үнэ өсч байна гэдгийг судлаачид нэгэнт гаргасан учир нөхцөл байдал нэг бүрт нарийвчилсан дүгнэлт хийх, зэрэг шийдвэрлэх олон ажлууд хүлээж  байгааг мэдэж байгаа хэмээн найдна. Найдахаас өөр гарцгүй юм даа, бид
 
Сэтгүүлч П.Өлзийням

Холбоотой мэдээ