Хүн бүрийн хамгийн их сонирхдог үл хөдлөх хөрөнгө бол орон сууцны зах зээл билээ. Орон сууцны зах зээлийн төлөв байдал сар бүр хувьсан өөрчлөгдөж байдаг. Орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн байдлын талаар “Рийл Пропертиз Улаанбаатар”  судалгаа, менежментийн компанийн судалгааны ажилтан М.Мөнхнарантай  ярилцсан сонирхолтой ярилцлагыг хүргэж байна. 

- Орон сууцны үнийн өсөлтөнд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлүүд юу вэ? 2014 оны хувьд орон сууцны үнэ ханшийн хэлбэлзлийг дүгнэж хэлвэл? 

 

Орон сууцны үнэ дотоод болон гадаад хүчин зүйлүүдээс хамааран тогтож байна. Дотоод хүчин зүйлд байршил, зэрэглэл, барилгын явц, давхар, тухайн бүсийн агаарын бохирдлын хэмжээ зэрэг нь үнэд нөлөөлөгч гол хүчин зүйл болж байгаа нь эконометрикийн шинжилгээгээр батлагдсан. Валютын ханш, барилгын материалын үнэ, банкуудын зээл олголт зэрэг нь гадаад гол хүчин зүйл болж байна.

- Цаашид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв ямар байх бол?
 

Одоогийн байдлаар нийлүүлэлтээсээ хэт давсан орон сууцны хэрэгцээ байгаа ч худалдан авах чадвараар баталгаажсан хэрэгцээ буюу яг тэр эрэлт нь нийлүүлэгдэж байгаа үнээсээ хол зөрүүтэй байна. Урьд нь шинэ орон сууц авсан 10 хүн тутмын найм нь анхны орон сууцаа авч байсан. Харин одоо 10 хүн тутмын дөрөв нь анхны байраа, үлдсэн нь 2 дахь, 3 дахь орон сууцаа авч байгаа шилжилт рүү орсон байдал ажиглаглагдаж байна. Өөрөөр хэлбэл, нөхцөл байдлаа сайжруулсан орон сууцны шилжилтийн үе хэдийн эхэлжээ.
 

Цаашид бол төр засгаас эрэлт болон нийлүүлэлтийг дэмжсэн хөшүүргүүд яах вэ гэдгээс ихээхэн хамаарах байх. Энэ 8%-ийн зээл гараад л хичнээн төсөл шинээр нэмэгдэж, үүнийгээ дагаад хичнээн ч зуучийн компани борооны дараах мөөг мэт гарч ирэв. Энэ бол зах зээлийн хөгжлийн үе ирж байгаагийн бас нэг жишээ. Мөн энэ зах зээлд зайлшгүй авч үзэх хэрэг бол хотын дэд бүтэц буюу потенциал чадвар, мөн хүмүүсийн шилжилт хөдөлгөөн худалдан авах чадвар юм. Хямд орон сууц бариад л байвал хүмүүс худалдан аваад ороод байна гэх асуудал өөрөөр эргэж байна. Энэ нь нэг талаараа хүн ам зүйн цонхны үетэй салшгүй холбоотой. Энэ үеэ дагаад зах зээл нь ч хөгжиж байна. Эрэлт ямар ч цаг үед өндөр байсаар байна, магадгүй цонхны үе дуустал. Үүнийгээ дагаад худалдан авах чадварт нөлөөлөх хүчин зүйлс болон зохистой нийлүүлэлтийн харьцаагаар энэ зах зээлийн төлөв тодорхойлогдоно.

- Орон сууцны үнийг нэг жилээр прогнозлоод харахаар зайлшгүй үнэ өсдөг сар  гэж байх уу?

Байлгүй яахав, ялангуяа намар буюу 8-10 дугаар сард өсдөг жишиг бий. Энэ нь дотоод шилжих хөдөлгөөнтэй холбоотой болов уу. Өөрөөр хэлбэл, энэ үед орон сууцны эрэлт нэмэгддэг.

- Шинэ он гарлаа, цаашид орон сууцны үнэ ханш өсөх хандлагатай байна уу? Буурах хандлагатай байна уу?

2014 оны сүүлийн 3-4 сарын хугацаанд орон сууцны үнэ бууралттай гарсан. Он гарсаар энэ нь тогтворжиж, зарим талаараа буурах хандлагатай байгаа ч, оны 2-р хагасаас эргээд өсөх болов уу гэж харж байна. Учир нь орон сууцны эрэлтийг дэмжсэн хүчин зүйл их байна. Мөн зохисгүй нийлүүлэлтээс ч болж байна.

- Танай компани судалгаагаа юун дээр тулгуурлаж хийдэг вэ?
 

Бид сар бүр ажлын байрны зарах болон түрээслэх үнэ, хаусын үнэ, шинэ болон хуучин орон сууцны үнийн судалгааг тухайн сард зах зээлд борлуулагдах байдалтай байхад нь зар сонин, зарын сайтуудаас цуглуулан түүвэрлэж, судалгааны дүнгээ гаргадаг байгаа. Энэ дашрамд дурдахад хүмүүсийн дунд Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгааг захиалгаар хийн бодит бус үр дүн гаргадаг гэсэн шуум байна. Судалгааны дүн бол тухайн байршил буюу дүүрэг, зэрэглэл, өрөөний тоо зэргээр ерөнхийд нь дунджилж гардаг гэдгийг ойлгох хэрэгтэй. Мөн манайх тийм захиалгат судалгаа хийдэггүй гэдгийг бахархалтайяа хэлмээр байна.

- Хуучин орон сууцны үнэ ханш ямар төлөвтэй байна вэ?

Үнэ цэнээ хэзээ ч алдахгүй, хотын төвийн мөн эдийн засгийн гол бүс болсон хэсэгт байрлах хуучин орон сууцны үнэ төдийлөн хямралд өртөн үнэ буугаад байдаггүй. Шинэ орон сууцны нийлүүлэлт нэмэгдэхийн хэрээр хуучин орон сууцны үнэ буурах хандлага байна. Гэвч энэ зөрүү нь барилгын хийц, ашиглалтанд орсон оноос хамааран өөр байгаа.